智慧消防给物业安全管理带来的机遇与思考

随着房地产行业的蒸蒸日上,住房制度的变化对保障小区安全提出了更高的要求,物业管理单位也应运而生。然而随着房地产建设投资和营销渠道的多元化以及小区人口的增加,社区发生火灾的概率也逐年增加。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性,以及消防安全管理,也对物业管理提出了更高的要求。

2017年,公安部消防局发布的《关于全面推进“智慧消防”建设的指导意见》(公消[2017]297号),提出城市消防远程监控系统的升级,全面提升社会单位消防安全管理水平。同年,国务院办公厅发布了《消防安全责任制实施办法的通知》,并指出要加强落实对机关、团体、企业、事业等单位的消防安全主体责任。

2019年初,上海、武汉等城市均出台文件,鼓励在有条件的小区加装水、电、气、烟感、温感等数据采集感知设备,将采集的信息上传至公安云,并在一些区域做智能安防的试点建设。另外,广东、江苏、河北、天津等地都把消防安全纳入到了智慧小区/平安小区/智慧社区的建设中。消防管理部门对楼宇建筑的智慧消防建设已有了相对明确的定义,本文就物业管理中如何使用智慧消防“新科技”提高效率、提升物业品质做一个简要分析。

物业管理中所面临的消防问题

据全国火灾情况数据显示,2019年全国总共发生火灾23.3万起,造成1335人死亡,其中城乡居民住宅发生火灾10.4万起,造成1045死亡消防事故。笔者将当前物业管理中所面临的消防问题归纳为以下几点。

小区消防设施缺乏,物业管理单位责任落实难。大多数的小区普遍存在传统消防设备已严重老化的问题,火灾报警控制系统年久失修,电气引发的火灾居高不下,已经成为人们在居家生活中的“高危炸弹”。据调查,对于一个容纳几十幢单元楼的小区来讲,平均每个单元的居民消防设备的使用数量不足一个。很多的小区没有足够宽的消防通道,消防水系统管网中没有足够的水源补充,没有电气火灾相关防控手段,这种局面一方面反映了物业单位在消防安全建设方面缺少整体的规划实施能力,另一方面,面对缺少消防设施或者消防系统老旧的小区,物业单位往往面临着巨大的管理成本和压力。

居民消防安全意识薄弱。在高层住宅入住的业主做过一次调查中发现:居民中不了解高层住宅内设置的各类器材的性能的占75%以上;不熟悉建筑内消防设施如消火栓的使用方法的占60%以上;不了解高层建筑一旦发生火灾应当如何自救的达到99%;在高层住宅内自觉配备逃生绳、缓降器等自救器材的几乎没有,可见居民在发生火灾后的自救能力薄弱,物业第一时间处理突发火情的能力及手段尤为关键。

部分小区无集中充电场所,社区居民私拉电线或者将电动车上楼充电的情况时有发生普通电线长时间外露受到侵蚀或风雨极易产生漏电现象,很大程度上增加了火灾的风险。物业单位往往还承担了消防安全知识的传播及普及的责任,但往往收效甚微。

各责任主体消防管理职责不明确。《中华人民共和国物权法》明确了物业管理公司作为市场经济条件下的产物,最终只对合同约定的内容负责。但目前物业管理公司和业主(业主委员会) 签订的合同在消防职责的权力和义务方面规定的并不明确。但《中华人民共和国消防法》又规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全服务。但对维护管理应达到什么程度,如何维护等条款也不具体,这也同样使物业单位的消防执法工作变得被动。

智慧消防对物业管理的促进作用凸显

随着社会经济发展速度不断加快,原来的物业所掌握的消防管理制度已无法充分满足消防工作的需求,消防责任成为时刻悬挂在物业管理者头上的无法监管的利剑。此时,应考虑引入“智慧消防”作为物业管理的一种辅助手段,解决日常消防管理的突出问题。

创新消防管理模式,构建立体化火灾防控体系。智慧消防是传统消防的补充,在不影响原有的消防体系使用的前提下,创新应用物联网、NFC、4G/5G、移动互联等技术,将小区各个消控中心独立运行的火灾自动报警系统进行联网,实现一个或多个小区的集中管理和远程监控;结合智慧城市建设,丰富基于物联网的消防感知体系建设,围绕消防报警、烟雾、燃气、电气、消防用水、消防设施等多种信息,整合房屋、地理等基础数据,构建全域覆盖、全时可用、全局可视的火灾防控体系,实现物联感知、智能预警、隐患整改、趋势分析,全面提升小区火灾防控水平,提高消防服务效率。

打破传统消防信息孤岛,实现物业管理业务融合。消防安全、治安安全是社区安全的重要部分,打通消防系统与安防系统成为重要抓手。通过系统开发、改造、对接,实现消防系统与安防系统的互联,加强消防数据与安防数据的碰撞、融合,实现两者的业务联动,减少“两套系统,同一对象”问题,提升消防安全隐患排查、安全疏散等。

协助提升消防设施设备的维护,实现消防设施管理规范化。物业管理单位通过建立消防巡查的规范流程,即消防巡查任务制定——巡查任务下发——现场巡查——隐患整改,把消防巡查点的设施设备进行定期记录,实现消防巡查的流程化、痕迹化及标准化,确保消防系统能全时可用。

落实消防主体责任,健全消防安全责任体系。物业单位应能贯彻“预防为主,防消结合”的方针和“谁主管,谁负责”的原则,建立健全消防安全责任体系,逐级落实岗位防火责任。将社区的消防责任逐级贯彻落实,形成多级责任主体模式的安全责任体系,保证小区的消防安全工作顺利开展。

以武汉某智慧社区为例。社区在智慧化建设过程中,融入了智慧消防、能源监控等内容。在小区重要场所(如出租屋、孤寡老人等)安装智能烟雾探测器,消防建筑用水安装压力传感器,将这些消防系统、设施的报警、故障等信息实时传送给小区平台,管理人员根据报警信息、地图点位及视频信息进行监控管理。平台可以获取设备的信号强度、电池使用情况,为后续的管理、运维提供数据支持。智慧社区平台融合视频等安防数据、消防数据,为社区的平安、便捷提供助力。

结语

以上只是全国智慧社区智慧消防建设的小部分成果,如何真正通过智慧消防建设来保障社区的安全,仍然依赖于物业管理单位在日常消防工作中不断探索及应用。作者系杭州海康消防科技有限公司高级解决方案工程师

 

文章来源:中国物业管理公众号

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